Альтернативное финансирование в цифровые права на недвижимость

   Проблема исследования заключается в недостаточности и фрагментарности правового регулирования цифровых прав на недвижимость в России, что ограничивает реализацию их обеспечительной функции для привлечения альтернативного финансирования застройщиками. Методология исследования основана на сравнительно-правовом анализе зарубежного опыта регулирования виртуальных активов на недвижимость (RWA) и догматическом анализе российского законодательства о цифровых финансовых активах и инвестиционных платформах. Результаты исследования показали, что современный российский правовой режим цифровых прав на недвижимость в отличие от некоторых зарубежных юрисдикций не позволяет инвестору приобретать вещные права на объект, ограничиваясь обязательственными правами требования к эмитенту. Несмотря на это, привлечение средств подобным образом может быть применимо при кредитовании в отношениях по строительству жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу. Такие цифровые права функционируют как гибридный инвестиционный инструмент, схожий с секьюритизацией активов, и предоставляют застройщикам гибкость в управлении ликвидностью. Польза от исследования заключается в систематизации правовых рисков для инвесторов и выявлении преимуществ альтернативного финансирования для застройщиков, что может быть использовано для совершенствования законодательства и разработки более защищенных финансовых продуктов на рынке цифровой недвижимости.

1. Алексеева Д. Г. Комментарий к Федеральному закону от 2 августа 2019 г. № 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) / Д. Г. Алексеева, Л. Л. Арзуманова, Т. А. Батрова и др. // СПС КонсультантПлюс. 2021.

2. Василевская Л. Ю. Электронная форма сделок с недвижимостью: проблемы правоприменения в условиях цифровизации // Вестник университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). 2024. № 11. С. 25–34.

3. Давтян А. М. Краудфандинг или привлечение инвестиций с использованием инвестиционных платформ / А. М. Давтян, Л. М. Григорян // Вопросы современной науки и практики. 2020. № 1 (2). С. 16–22.

4. Ефимова Л. Г. Цифровое право в банковской деятельности: сравнительно-правовой аспект : монография. М.: Проспект, 2021. 416 с.

5. Ефимова Л. Г. О правовой природе безналичных денег, цифровой валюты и цифрового рубля // Цивилист. 2022. № 4. С. 6–15.

6. Карцхия А. А. Актуальные аспекты законодательства о цифровых правах. М.: Фонд развития правовой культуры, 2021. 96 с.

7. Лифшиц И. М. Правовое регулирование криптоактивов в Швейцарии / И. М. Лифшиц, А. В. Лосева // Международное право. 2020. № 4. С. 4–9.

8. Перепелкина Я. А. Краудлендинг: сравнительно-правовой аспект // Право и государство: теория и практика. 2023. № 5 (221). С. 248–250.

9. Понаморенко В. Е. Правовое регулирование криптоактивов в передовых криптоюрисдикциях Европы: Мальта, Лихтенштейн, Швейцария / В. Е. Понаморенко, Д. В. Дибина // Журнал юридических исследований. 2021. № 2. С. 110–119.

10. Рожкова М. А. Категории «Цифровое право», «Цифровые права» и «Цифровая валюта» в российском праве // Право цифровой экономики. 2021. № 17. С. 10–68.

11. Степанова В. В. Правовое регулирование цифровизации банковской деятельности // Журнал юридических исследований. 2021. № 2. С. 110–119.

12. Терехов М. Г. Цифровое право : учебное пособие. М.: Проспект, 2024. 144 с.

13. Уханов И. С. Применение цифровых технологий при регистрации сделок с недвижимостью // Гражданские правоотношения в цифровой среде: вопросы теории и практики : сборник статей по материалам Всероссийской научно-практической конференции. СПб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2022. С. 106–110.